האם כל הדיירים בבניין משותף זכאים להשתמש במעלית שדייר אחד הקים ומימן על חשבונו?

האם דיירים בבניין משותף זכאים לעשות שימוש במעלית שנבנתה לפני כ-20 שנה על-ידי דייר אחד בבניין, ושימשה רק אותו באופן בלעדי לאורך כל השנים?

פסק דין שניתן לאחרונה על-ידי המפקחת על המקרקעין בתל-אביב, יעל ענתבי-שרון, השיב על שאלה זו בחיוב. בפסק דין שניתן על ידי המפקחת על המקרקעין נקבע כי דיירים בבית משותף בתל-אביב זכאים לעשות שימוש במעלית חיצונית הקיימת בבניין, למרות שהוקמה על-ידי דייר אחד בלבד בבניין והייתה בשימושו הבלעדי לאורך שני עשורים כמעט. עם זאת, נקבע כי השימוש במעלית יינתן בכפוף לכך שהדיירים המבקשים להתחבר למעלית יישאו בחלק היחסי של עלות ההקמה והתחזוקה של המעלית, לפי שטח דירתם.

פרשה זו סובבת סביב בניין משותף בן 4 קומות. בשנת 1998 ביקשו זוג דיירים שבבעלותם שתי דירות מחוברות בקומה השלישית בבניין להקים מעלית בקיר החיצוני של הבניין, אשר תוביל לדירתם.

לשם כך פנו בני הזוג ליתר בעלי הדירות בבית המשותף, וביקשו את הסכמתם להתקנת המעלית החיצונית. לאחר שהרוב הנדרש מבעלי הדירות הביעו את הסכמתם לכך (2/3) נחתם בין בני הזוג לבעלי אותן דירות הסכם, בו נקבע כי בני הזוג יקימו על חשבונם ובעצמם את המעלית המבוקשת ויישאו לבדם בהוצאות האחזקה של המעלית, ובתמורה לכך יממנו את שיפוץ שונים בבית המשותף, לרבות שיפוץ הלובי והכניסה לבניין, החלפת הדלתות בכניסה לחדר המדרגות של הבניין ומערכת האינטרקום של הבניין.

בראשית שנת 2000, הוקמה המעלית החיצונית לבניין במימונם המלא של בני הזוג.

למעלית נבנו פתחי יציאה לדלת הכניסה לדירות בני הזוג, ולדלת הכניסה לדירה נוספת בקומה השנייה של הבניין. מאז מועד הקמת המעלית, עשו בה שימוש בני הזוג מהקומה השלישית והדיירים המתגוררים בקומה השנייה בלבד, לפי הסכם במסגרתו תינתן לדיירי הקומה השנייה זכות שימוש במעלית בכפוף להשתתפותם בהוצאות האחזקה. השימוש במעלית נעשה באמצעות מפתח, כאשר יתר הדיירים בבניין לא נהנו ממנה.

בתחילת 2017, רכשו בני זוג דירה בקומה הראשונה בבניין, אשר לה אין פתח כניסה למעלית. בסמוך למעבר לדירה פנו השכנים החדשים אל בני הזוג מהקומה השלישית בבקשה לחבר את דירתם למעלית, אך אלו דחו את פנייתם.

השכנים החדשים הגישו תביעה למפקחת על המקרקעין בתל-אביב למתן צו עשה אשר יחייב את בני הזוג מהקומה השלישית לאפשר להם לחבר את המעלית גם לדירתם באופן מיידי.

השכנים החדשים בבניין טענו כי הם זוג צעיר המגדל תינוק, וחלק משיקוליהם בעת רכישת הדירה היו קיומה של מעלית בבניין שבה יוכלו לעשות שימוש.

עוד נטען, כי מבדיקת מרשם המקרקעין והתקנון לא עלה כי מדובר במעלית שהוצמדה למי מהדירות, ולכן הם ראו במעלית, עוד בזמן רכישת הדירה, רכוש משותף.

התובעים הכחישו את טענת בני הזוג מהקומה השלישית כי ניתנה להם זכות שימוש ייחודית במעלית, וטענו כי הדין קובע שהענקת זכות שימוש ייחודית טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות, בעוד שבפועל לא ניתנה הסכמה כזו.

עוד הוסיפו התובעים וטענו כי לא ניתן לראות בשיפוץ שנעשה על-ידי הנתבעים משום "תמורה" הוגנת, נוכח הפער בין הרווח העצום לדירת הנתבעים לרווח הנמוך שקיבל כל אחד מבעלי הדירות מביצוע השיפוץ. בנוסף, נטען כי בהסכם המעלית לא צוינה הוראה כלשהי בדבר זכות השימוש בה או כי הדיירים מוותרים על כל זכות עתידית לשימוש כזה.

מנגד, הנתבעים טענו, כי המעלית היא מעלית פרטית אשר הוקמה לשימושם הפרטי ואינה מהווה חלק מהרכוש המשותף. עוד נטען כי העובדה שהנתבעים הם אלה שנשאו לבדם בהוצאות התקנת המעלית וכל הכרוך בכך, מעידה כי מדובר במעלית פרטית.

המפקחת קבעה בפסק דינה כי לא ניתן למנוע מהתובעים את השימוש במעלית, ודחתה את טענת הנתבעים לפיה מדובר במעלית פרטית.

בין היתר ציינה המפקחת כי המעלית אינה יכולה להיות פרטית, משום שהיא מצויה בשטחו של הרכוש המשותף, ומשום שהיא לא מוצמדת לאף אחת מהדירות בבניין. "ככלל, מעלית תהווה רכוש משותף כל עוד לא הוצמדה כדין לדירה או לחלק מדירות הבית המשותף. עם זאת, קיימת אפשרות כי לבעל דירה תהיה זכות לשימוש ייחודי במתקן זה או אחר הקיים בבית המשותף, וזאת גם אם לא הוצמד המתקן כדין במרשם המקרקעין לדירתו", קבעה המפקחת.

עוד כתבה המפקחת כי "להבדיל מהסכמה למתן זכות קניינית, הנרשמת במרשם המקרקעין, ולא ניתן לחזור ממנה – הסכמה למתן זכות שימוש במקרקעין היא זכות אישית, ממנה ניתן לחזור בכל עת"; וכי "הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית או מתן שימוש ייחודי ברכוש משותף דורשים, ככלל, הסכמת כל בעלי הדירות".

בנוסף קבעה המפקחת כי בהיעדר ויתור מפורש של בעלי הדירות בהסכם ביחס לעתיד, לא ניתן לקבוע כי ההסכם שנחתם הפך את המעלית לקניינם הפרטי של הנתבעים. זאת, למרות העובדה שהמעלית מובילה לפתח דירתם עם מפתח והעובדה שהיא משרתת בעיקר אותם.

המפקחת קבעה כי למרות שניתנה לנתבעים זכות ייחודית, הדיירים האחרים יכולים לחזור בהם מהסכמתם להעניק זכות כאמור, כך שזכות השימוש לא תהיה ייחודית עוד.

בנסיבות הבניין הספציפי, המפקחת קבעה כי "היות שמדובר בזכות שימוש ייחודית, רשאים הנתבעים, כמי שבאו בנעלי בעלי הדירה אשר נתנו הסכמתם לאותו שימוש ייחודי, לחזור בהם מההסכמה, כפי שגם היה רשאי בעל הדירה שבנעליו באו".

עם זאת, המפקחת הוסיפה כי היות שהנתבעים הם שנשאו לבדם בהוצאות התקנת המעלית – לשם עשיית שימוש בה, על התובעים לשאת בחלקם היחסי בעלות התקנת המעלית ובהוצאות נוספות שנדרשו להם הנתבעים לשם התקנתה. עם ביצוע התשלום יאפשרו הנתבעים לתובעים לעשות שימוש במעלית וימסרו להם מפתח לשם כך. עוד נקבע כי החל ממועד מסירת המפתח, יהא על התובעים לשאת גם ברבע מעלות הוצאות אחזקתה והפעלתה של המעלית.