האם יש לשלם דמי תיווך חרף העובדה שלא נחתם הסכם תיווך?

לאחרונה הוגשה תביעה קטנה לתשלום סך של 21,305 ₪, אשר עילתה הפרת התחייבות לתשלום דמי תיווך. במקרה דנא לא נחתם בין הצדדים הסכם תיווך בכתב כנדרש בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996. השאלות אשר עלו לדיון הן שתיים: האם התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הנתבע עם צד שלישי בחוזה לשכירת נכס מקרקעין; והשנייה, האם בנסיבות העניין, ניתן לסטות מדרישת הכתב הצורנית הקבועה בחוק המתווכים ולקבוע, מכוח עקרון תום הלב, כי השתכלל הסכם תיווך מחייב בין הצדדים, אשר הופר בידי הנתבע.

בפרשה שלפנינו, התובע הינו מתווך מוסמך במקרקעין, ואילו הנתבע הינו תושב ואזרח צרפת, אשר הגיע לישראל בכדי להצטרף לקבוצת הכדורגל מכבי פתח תקווה כשחקן מקצועי.

בחודש אוקטובר 2018 פנה הנתבע אל התובע, באמצעות חבר מקבוצת הכדורגל מכבי פתח תקווה, על מנת לאתר עבורו נכס למגורים בשכירות. לאחר שהנתבע מסר פרטים על גודל הנכס וגובה דמי השכירות החודשיים החל התובע בחיפוש נכס עבור הנתבע.

במהלך החיפושים למציאת הנכס, כאשר התבקש הנתבע לחתום על טופס שירותי תיווך, התחמק הנתבע ואמר שיחתום בהמשך ואין מה לדאוג, שכן יש לו תקציב מתאים לכך מקבוצת הכדורגל.

לאחר מספר מפגשים וניהול משא ומתן בין הנתבע (בסיוע התובע) ומשרד התיווך מטעם בעל הנכס, נחתם חוזה שכירות בין הצדדים באשר לנכס בתל אביב. אולם, חרף פניות חוזרות ונשנות, סירב הנתבע לשלם לתובע את עמלת התיווך, ומכאן התביעה.

הנתבע טוען כי התובע לא זכאי לקבל ממנו דמי תיווך. לטענתו, סירובו לחתום על טופס שירותי התיווך מלמד כי לא הסכים לקבל שירותי תיווך מהתובע והצדדים נעדרי כל יריבות. הנתבע מוסיף וטוען, כי הינו עובד זר, אשר לא דובר את שפת המקום והחוק המקומי אינו ברור לו. לכן, גם לו היה נחתם טופס שירותי התיווך, אשר אינו בשפתו, הוא נעדר כל תוקף חוקי.

על מנת שמתווך יהיה זכאי לתשלום דמי תיווך עליו לעמוד בתנאים מצטברים שנקבעו בחוק המתווכים ובתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז- 1997:

1. המתווך היה בעל רישיון תקף לפי חוק המתווכים.
2. המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
3. הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין (סעיף 9א לחוק המתווכים).

בענייננו, אין מחלוקת כי התנאי הראשון התקיים. התובע הינו מתווך בעל רישיון תיווך תקף. המחלוקת נסבה על התמלאות שני התנאים המצטברים הנוספים הקבועים בחוק המתווכים לביסוס הזכאות לקבלת דמי תיווך. דהיינו, היות התובע הגורם היעיל שהביא להתקשרות הנתבע וצד ג' בהסכם שכירות מחייב, וקיומו של הסכם תיווך בכתב חתום על ידי הנתבע בו כלולים פרטים מהותיים לגבי העסקה.

במסגרת תביעה זו התובע הוכיח כי היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הנתבע ובעל הנכס בהסכם שכירות מחייב ביחס לנכס המושכר. במקרה זה הוכח כי הנתבע הגיע לבעלי הנכס בתל אביב בעזרת התובע. ראשית, המתווך של בעל הנכס אישר זאת. שנית, בהתכתבויות הוואטסאפ המתפרשות על פני תקופה בת כחודשיים ימים, נראה בבירור כי התובע הוא זה שקישר בין הנתבע לבין מתווך בעל הנכס. שלישית, בית המשפט קיבל את עדותו של התובע לפיה הוא ליווה את הנתבע למפגשי המשא ומתן מול בעל הנכס, עד לחתימת חוזה השכירות ביניהם. רביעית, הנתבע עצמו אישר בעדותו כי התובע הוא זה שמסר לו את מספר הטלפון של משרד התיווך מטעם בעל הנכס. חמישית, הנתבע לא הביא למתן עדות את נציגי משרד התיווך של בעל הנכס, על מנת שיתמכו בטענתו, כי התובע לא היה הגורם היעיל שהביא, ביחד עמם, להתקשרות הנתבע ובעל הנכס בהסכם שכירות מחייב.

בית המשפט בחן את התקיימותו של התנאי המצטבר השלישי הקבוע בחוק המתווכים. קריאת סעיף 9(א) לחוק המתווכים באופן דווקני הייתה יכולה להוביל למסקנה לפיה אין התובע זכאי לקבל דמי תיווך במקרה זה, מאחר והנתבע לא חתם על הסכם תיווך. ולא היא.

בע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ (פורסם בנבו, 5.7.2018) נפסק, כי כאשר קיים חוזה תיווך בכתב שחסרים בו פרטים, יש לאמץ בזהירות הראויה את הגישה המאפשרת הגמשה של דרישת הכתב במקרים מסוימים, ובהתאם לכך השלמה של פרטים חסרים. כזה הוא המצב בענייננו.

הנתבע מבקש להיתלות בחוסר תום לב, בהיעדר החתימה שלו על טופס שירותי תיווך ולכך אין להסכים. עיון בטופס שירותי תיווך ובהתכתבויות הוואטסאפ המרובות בין התובע לבין הנתבע, המתפרשות על פני תקופה בת כחודשיים ימים, הביאה את בית המשפט לקבוע כי השתכלל חוזה תיווך תקף בכתב בין הצדדים, אף שזה נעדר חתימה של הנתבע. ניכר מקריאת ההתכתבויות בין הצדדים כי הנתבע הסתייע בשירותי התובע לשלם השלמת עסקת השכירות, אולם לא חתם על טופס שירותי תיווך בכדי להתחמק מתשלום דמי התיווך.

בית המשפט קבע כי הנתבע הבין היטב את מחויבותו לשלם את דמי התיווך ונראה כי הנתבע ניצל בהתנהגותו את כל הכרוך מקבלת היתרונות של ההסכם עם התובע ואז בחר לא לשלם.

בכל ההתכתבויות חוזר ומבטיח הנתבע לתובע כי ברגע שהכל יהיה מסודר בדירה ששכר, התובע יקבל את דמי התיווך. בנסיבות אלה, עמידה דווקנית על דרישת הכתב תהיה נוגדת את עקרון תום הלב. תשלום דמי התיווך היה ידוע לנתבע בבירור.

יצוין, כי גם טענת הנתבע כי טופס שירותי התיווך נכתב בשפה זרה לו, הופרכה לחלוטין. טופס דמי התיווך נכתב בשפה האנגלית, שפה השגורה היטב בפי הנתבע. בהינתן כל אלה, קבע בית המשפט כי קמה זכאותו של התובע על פי חוק המתווכים לקבלת דמי תיווך.

בטופס שירותי תיווך צוין כי גובה דמי השכירות יעמוד על חודש דמי שכירות בתוספת מע"מ (16,500 ₪ + מע"מ). אולם מקריאת ההתכתבויות בין הצדדים, המהווים חלק בלתי נפרד מהסכם התיווך בכתב, עולה כי ההסכמה בין הצדדים הייתה לתשלום דמי תיווך בשיעור מחצית דמי שכירות חודשיים בתוספת מע"מ. לאור האמור, בית המשפט חייב את הנתבע לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 50% משכירות חודשית בתוספת מע"מ, ודהיינו סך של 9,652 ₪, ובתשלום הוצאות משפט של התובע בסך של 800 ₪.

תק (ת"א) 42043-12-18 אליאור חזן נ' חביב חביבו (פורסם בנבו, 8.5.2019).