מה היקף סמכויות המפקח על רישום המקרקעין בכל הנוגע לרכוש משותף ב"בית מורכב"?

הבניין ברחוב הנרייטה סולד בחיפה כולל שני מבנים, עליון ותחתון, בשל אופן הבנייה על צלע ההר. סמוך לכל מבנה ישנה חצר, וביניהם חוצצת גדר. בכל מבנה יש 4 דירות, ולכל אחת מהן יש כניסה נפרדת, ללא חדר מדרגות משותף. הסכסוך פרץ בין בעלי דירות הנמצאות במבנה העליון, שהכניסה לדירות שבו היא מרחוב הנרייטה סולד – לבין בעלי דירות במבנה התחתון, שהכניסה אליהן דרך גרם מדרגות מרחוב אחר.

בשנת 2016 הגישו בעלי הדירה במבנה העליון תביעה למפקחת על המקרקעין, ובה טענו כי חלק מבעלי הדירות במבנה התחתון החלו ליצור בחצר של המבנה העליון שביל גישה רציף מרחוב הנרייטה סולד אל המבנה התחתון, ולצורך כך גם הרסו חלק מהגדר שהפרידה בין המבנים, ללא הסכמתם של שאר בעלי הדירות.

התובעות הוסיפו וטענו כי מאז שנבנה הבניין, הגישה למבנה התחתון הייתה אך ורק דרך שביל המדרגות, תוך הפרדה מוחלטת בין השטחים המשמשים את המבנה העליון לאלה המשמשים את המבנה התחתון. על רקע זה, התובעות ביקשו כי המפקחת תפעיל סמכותה לפי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין ותקבע כי על הבניין להתנהל כ"בית מורכב" ["בתים מורכבים" הם בתים הבנויים ממספר מבנים או אגפים, ולא בניין אחד בלבד].

לעומת זאת, השכנים הנתבעים מהמבנה התחתון טענו כי מדובר בבית משותף אחד, שכל שטחי החצר שלו הם רכוש משותף, שבו רשאים לעשות שימוש כלל בעלי הדירות.

לאחר שקיימה ביקור בבניין ושמיעת עדויות הצדדים, המפקחת על המקרקעין קיבלה את התביעה וקבעה כי הבניין הוא בית מורכב אשר התנהל – וראוי שימשיך להתנהל – בהתאם להוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין.

המפקחת על המקרקעין קבעה כי לפי העדויות, שני המבנים מתנהלים מאז ומעולם כבתים נפרדים, עם דרכי גישה נפרדות. לפיכך, קבעה, יש להורות כי שטחי הרכוש המשותף הסמוכים לכל אחד מהמבנים, העליון והתחתון, יוצמדו אליו. כפועל יוצא מכך, המפקחת קבעה כי לדירות במבנה התחתון לא קיימת זכות לעשות שימוש בשטחים המוצמדים למבנה העליון, ובכלל זה לבנות שביל או מדרגות אשר יחברו בין שביל הגישה לדירותיהם לבין המבנה העליון.

לבסוף קבעה המפקחת כי בעלי הדירות במבנה העליון אחראים לאופן הניהול של השטחים שהוצמדו לו, ועומדת להם הזכות למנוע סלילת דרך שלא הייתה קיימת בשטח זה.

בעלי הדירות במבנה התחתון ערערו לבית המשפט המחוזי על פסק דינה של המפקחת, בין היתר בטענה כי חרגה מסמכותה – אך ערעורם נדחה. בית המשפט המחוזי קבע כי אין להתערב בקביעות העובדתיות של המפקחת בנוגע להפרדה שהתקיימה ובאשר לגבולות סמכותה.

על הכרעה זו ערערו בעלי הדירות במבנה התחתון לבית המשפט העליון – ערעור שהוליד קביעות עקרוניות בנוגע לגבולות סמכות מפקחי המקרקעין וסכסוכי שכנים סביב הרכוש המשותף, אך בשורה התחתונה התוצאה עבור הדיירים במבנה התחתון הייתה זהה. ערעורם נדחה, ונאסר עליהם לעשות שימוש בשטחי המבנה העליון.

השופטת דפנה ברק-ארז, שכתבה את פסק הדין המרכזי בהסכמת השופט עופר גרוסקופף (ובניגוד לדעת המיעוט של השופט מני מזוז, שסבר כי כלל אין לתת למערערים זכות ערעור), ציינה כי הבקשה מעוררת שאלה עקרונית ביחס לפרשנותו של סעיף 59 לחוק המקרקעין – מהו היקף ההוראות שהמפקח על רישום מקרקעין מוסמך לתת בכל הנוגע לרכוש המשותף בבית משותף המוגדר כ"בית מורכב"- בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים? האם הוא מוסמך להורות על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף למבנים או אגפים בבית המורכב, או שמא הוא מוסמך להורות אך על הפרדת ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף בבית המורכב?

בית המשפט קבע כי אין למפקח סמכות לתת הוראות בדבר הצמדה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות ב"בית מורכב", אלא רק לתת הוראות בדבר הפרדה של הניהול וההחזקה ברכוש המשותף, ובהן הוראות לעניין נשיאה בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף וקיום נציגויות נפרדות.

בהתייחס לפרשה שלפנינו, קבעה השופטת דפנה ברק-ארז כי "המפקחת אכן מוסמכת לתת הוראות בדבר הפרדת הניהול בבית המורכב. בהמשך לכך רשאיות הנציגויות החדשות של האגפים המופרדים בבית המורכב לקבל החלטה, בין היתר, לעניין הגבלת השימוש ברכוש המשותף המופרד. בנסיבות העניין ניתן לראות בהחלטתה של המפקחת ככזו הנותנת תוקף לרצונם האמור של בעלי הדירות במבנה העליון".

בהמשך לכך, מאחר שהמפקחת לא הורתה על תיקון של מסמכי הבית המשותף, הורו שופטי העליון על תיקון התקנון, כך שיביא לידי ביטוי את קביעותיה של המפקחת לעניין ההפרדה בין חלקי הבית, ואת חלקי הרכוש המשותף שינוהלו על-ידי כל חלק של הבית המורכב, והנציגויות הנפרדות.