עדכוני פסיקה

האם דיירים בבניין משותף זכאים לעשות שימוש במעלית שנבנתה לפני כ-20 שנה על-ידי דייר אחד בבניין, ושימשה רק אותו באופן בלעדי לאורך כל השנים?

פסק דין שניתן לאחרונה על-ידי המפקחת על המקרקעין בתל-אביב, יעל ענתבי-שרון, השיב על שאלה זו בחיוב. בפסק דין שניתן על ידי המפקחת על המקרקעין נקבע כי דיירים בבית משותף בתל-אביב זכאים לעשות שימוש במעלית חיצונית הקיימת בבניין, למרות שהוקמה על-ידי דייר אחד בלבד בבניין והייתה בשימושו הבלעדי לאורך שני עשורים כמעט. עם זאת, נקבע כי השימוש במעלית יינתן בכפוף לכך שהדיירים המבקשים להתחבר למעלית יישאו בחלק היחסי של עלות ההקמה והתחזוקה של המעלית, לפי שטח דירתם.

פרשה זו סובבת סביב בניין משותף בן 4 קומות. בשנת 1998 ביקשו זוג דיירים שבבעלותם שתי דירות מחוברות בקומה השלישית בבניין להקים מעלית בקיר החיצוני של הבניין, אשר תוביל לדירתם.

לשם כך פנו בני הזוג ליתר בעלי הדירות בבית המשותף, וביקשו את הסכמתם להתקנת המעלית החיצונית. לאחר שהרוב הנדרש מבעלי הדירות הביעו את הסכמתם לכך (2/3) נחתם בין בני הזוג לבעלי אותן דירות הסכם, בו נקבע כי בני הזוג יקימו על חשבונם ובעצמם את המעלית המבוקשת ויישאו לבדם בהוצאות האחזקה של המעלית, ובתמורה לכך יממנו את שיפוץ שונים בבית המשותף, לרבות שיפוץ הלובי והכניסה לבניין, החלפת הדלתות בכניסה לחדר המדרגות של הבניין ומערכת האינטרקום של הבניין.

בראשית שנת 2000, הוקמה המעלית החיצונית לבניין במימונם המלא של בני הזוג.

למעלית נבנו פתחי יציאה לדלת הכניסה לדירות בני הזוג, ולדלת הכניסה לדירה נוספת בקומה השנייה של הבניין. מאז מועד הקמת המעלית, עשו בה שימוש בני הזוג מהקומה השלישית והדיירים המתגוררים בקומה השנייה בלבד, לפי הסכם במסגרתו תינתן לדיירי הקומה השנייה זכות שימוש במעלית בכפוף להשתתפותם בהוצאות האחזקה. השימוש במעלית נעשה באמצעות מפתח, כאשר יתר הדיירים בבניין לא נהנו ממנה.

בתחילת 2017, רכשו בני זוג דירה בקומה הראשונה בבניין, אשר לה אין פתח כניסה למעלית. בסמוך למעבר לדירה פנו השכנים החדשים אל בני הזוג מהקומה השלישית בבקשה לחבר את דירתם למעלית, אך אלו דחו את פנייתם.

השכנים החדשים הגישו תביעה למפקחת על המקרקעין בתל-אביב למתן צו עשה אשר יחייב את בני הזוג מהקומה השלישית לאפשר להם לחבר את המעלית גם לדירתם באופן מיידי.

השכנים החדשים בבניין טענו כי הם זוג צעיר המגדל תינוק, וחלק משיקוליהם בעת רכישת הדירה היו קיומה של מעלית בבניין שבה יוכלו לעשות שימוש.

עוד נטען, כי מבדיקת מרשם המקרקעין והתקנון לא עלה כי מדובר במעלית שהוצמדה למי מהדירות, ולכן הם ראו במעלית, עוד בזמן רכישת הדירה, רכוש משותף.

התובעים הכחישו את טענת בני הזוג מהקומה השלישית כי ניתנה להם זכות שימוש ייחודית במעלית, וטענו כי הדין קובע שהענקת זכות שימוש ייחודית טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות, בעוד שבפועל לא ניתנה הסכמה כזו.

עוד הוסיפו התובעים וטענו כי לא ניתן לראות בשיפוץ שנעשה על-ידי הנתבעים משום "תמורה" הוגנת, נוכח הפער בין הרווח העצום לדירת הנתבעים לרווח הנמוך שקיבל כל אחד מבעלי הדירות מביצוע השיפוץ. בנוסף, נטען כי בהסכם המעלית לא צוינה הוראה כלשהי בדבר זכות השימוש בה או כי הדיירים מוותרים על כל זכות עתידית לשימוש כזה.

מנגד, הנתבעים טענו, כי המעלית היא מעלית פרטית אשר הוקמה לשימושם הפרטי ואינה מהווה חלק מהרכוש המשותף. עוד נטען כי העובדה שהנתבעים הם אלה שנשאו לבדם בהוצאות התקנת המעלית וכל הכרוך בכך, מעידה כי מדובר במעלית פרטית.

המפקחת קבעה בפסק דינה כי לא ניתן למנוע מהתובעים את השימוש במעלית, ודחתה את טענת הנתבעים לפיה מדובר במעלית פרטית.

בין היתר ציינה המפקחת כי המעלית אינה יכולה להיות פרטית, משום שהיא מצויה בשטחו של הרכוש המשותף, ומשום שהיא לא מוצמדת לאף אחת מהדירות בבניין. "ככלל, מעלית תהווה רכוש משותף כל עוד לא הוצמדה כדין לדירה או לחלק מדירות הבית המשותף. עם זאת, קיימת אפשרות כי לבעל דירה תהיה זכות לשימוש ייחודי במתקן זה או אחר הקיים בבית המשותף, וזאת גם אם לא הוצמד המתקן כדין במרשם המקרקעין לדירתו", קבעה המפקחת.

עוד כתבה המפקחת כי "להבדיל מהסכמה למתן זכות קניינית, הנרשמת במרשם המקרקעין, ולא ניתן לחזור ממנה – הסכמה למתן זכות שימוש במקרקעין היא זכות אישית, ממנה ניתן לחזור בכל עת"; וכי "הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית או מתן שימוש ייחודי ברכוש משותף דורשים, ככלל, הסכמת כל בעלי הדירות".

בנוסף קבעה המפקחת כי בהיעדר ויתור מפורש של בעלי הדירות בהסכם ביחס לעתיד, לא ניתן לקבוע כי ההסכם שנחתם הפך את המעלית לקניינם הפרטי של הנתבעים. זאת, למרות העובדה שהמעלית מובילה לפתח דירתם עם מפתח והעובדה שהיא משרתת בעיקר אותם.

המפקחת קבעה כי למרות שניתנה לנתבעים זכות ייחודית, הדיירים האחרים יכולים לחזור בהם מהסכמתם להעניק זכות כאמור, כך שזכות השימוש לא תהיה ייחודית עוד.

בנסיבות הבניין הספציפי, המפקחת קבעה כי "היות שמדובר בזכות שימוש ייחודית, רשאים הנתבעים, כמי שבאו בנעלי בעלי הדירה אשר נתנו הסכמתם לאותו שימוש ייחודי, לחזור בהם מההסכמה, כפי שגם היה רשאי בעל הדירה שבנעליו באו".

עם זאת, המפקחת הוסיפה כי היות שהנתבעים הם שנשאו לבדם בהוצאות התקנת המעלית – לשם עשיית שימוש בה, על התובעים לשאת בחלקם היחסי בעלות התקנת המעלית ובהוצאות נוספות שנדרשו להם הנתבעים לשם התקנתה. עם ביצוע התשלום יאפשרו הנתבעים לתובעים לעשות שימוש במעלית וימסרו להם מפתח לשם כך. עוד נקבע כי החל ממועד מסירת המפתח, יהא על התובעים לשאת גם ברבע מעלות הוצאות אחזקתה והפעלתה של המעלית.

לאחרונה ניתן פסק דין של המפקחת על רישום המקרקעין, תמר אריאל זילברברג, אשר חייב חברה יזמית שיזמה פרויקט תמ"א 38 לשלם לדיירת שסירבה לחתום על ההסכם, סכום של כחצי מיליון ₪ כפיצוי בגין הפרת השוויון בדירות אשר הוקצו לבעלים (תיק 946/7 בפני המפקחת על רישום המקרקעין, מחוז תל-אביב).

עסקינן בפרויקט המתוכנן בבניין מגורים בעיר בן 8 דירות. בעלי הדירות החלו להתעניין בביצוע פרויקט להריסת הבניין, והקמת בניין חדש תחתיו, והחלו במגעים עם יזמים.

בשנת 2015 התקשרו שישה מבעלי הדירות בבניין עם חברה יזמית לביצוע הפרויקט, במסגרתו הסכימו על התמורה שיקבלו. שתי דירות סירבו לחתום על ההסכם בטענות שונות הנוגעות לאופן ההתנהלות וחשש מפני יכולתה של החברה לביצוע הפרויקט. בסופו של יום, הצליחה החברה היזמית לחתום עם בעליה של דירה אחת נוספת, ונותרה רק דיירת מתנגדת אחת, שהמשיכה לעמוד בסירובה לפרויקט.

במצב דברים זה, החברה היזמית והדיירים הגישו נגדה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בדרישה לאכוף עליה את ההסכם. הדיירת טענה מנגד כי סירובה לחתום הינו כדין, בין היתר לנוכח אי שוויון בחלוקת דירות התמורה בבניין לדיירים.

הדיירת המתנגדת טענה כי חלוקת התמורה נערכה ללא הליך מסודר ושוויוני לחלוקת הדירות, כך כל אחד מהדיירים הגיע להסכמה נפרדת עם החברה היזמית לגבי הדירה שיקבל, גודלה ומיקומה. זאת, ללא שהתנהל הליך שקוף ומאורגן של חלוקת הדירות בין הבעלים. במצב דברים זה, כל בעל דירה זכה לתמורה אחרת, על פי כישוריו במשא ומתן שנערך בינו לבין היזם, ולא בהכרח בהתאמה לשווי דירתו בבניין.

בנוסף נטען על ידי הדיירת המתנגדת, כי על מנת להגיע לרוב הנדרש (80%), השיגה החברה היזמית את הסכמת הדירה הנוספת שהתנגדה תמורת הטבות מפליגות ביחס למיקום הדירה וגודלה.

בדיון שהתקיים במרץ 2018 הגיעו הצדדים להסכמה לפיו הדיירת המתנגדת תחתום על ההסכם לביצוע התמ"א, ובמקביל ימונה שמאי מוסכם לבחינת הפרת השוויון בדירות וקביעת הפיצוי לדיירת. השמאית המוסכמת קבעה כי אכן הופר השוויון בחלוקת דירות התמורה באופן שפוגע בבעלת הדירה המתנגדת, בין היתר, בשל ההטבות שהוענקו לשתי דירות על מנת להשיג את הסכמת הרוב הנדרש בקרב הדיירים.

בפסק הדין זה קיבלה המפקחת על המקרקעין את חוות-הדעת של השמאית, אשר קבעה כי שווי הדירה שהוקצתה לדיירת המתנגדת היה נמוך בהרבה מהשווי שהייתה אמורה לקבל לפי חלקה בבניין, ופיצתה את הדיירת בסכום של כחצי מיליון ₪.

הבניין ברחוב הנרייטה סולד בחיפה כולל שני מבנים, עליון ותחתון, בשל אופן הבנייה על צלע ההר. סמוך לכל מבנה ישנה חצר, וביניהם חוצצת גדר. בכל מבנה יש 4 דירות, ולכל אחת מהן יש כניסה נפרדת, ללא חדר מדרגות משותף. הסכסוך פרץ בין בעלי דירות הנמצאות במבנה העליון, שהכניסה לדירות שבו היא מרחוב הנרייטה סולד – לבין בעלי דירות במבנה התחתון, שהכניסה אליהן דרך גרם מדרגות מרחוב אחר.

בשנת 2016 הגישו בעלי הדירה במבנה העליון תביעה למפקחת על המקרקעין, ובה טענו כי חלק מבעלי הדירות במבנה התחתון החלו ליצור בחצר של המבנה העליון שביל גישה רציף מרחוב הנרייטה סולד אל המבנה התחתון, ולצורך כך גם הרסו חלק מהגדר שהפרידה בין המבנים, ללא הסכמתם של שאר בעלי הדירות.

התובעות הוסיפו וטענו כי מאז שנבנה הבניין, הגישה למבנה התחתון הייתה אך ורק דרך שביל המדרגות, תוך הפרדה מוחלטת בין השטחים המשמשים את המבנה העליון לאלה המשמשים את המבנה התחתון. על רקע זה, התובעות ביקשו כי המפקחת תפעיל סמכותה לפי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין ותקבע כי על הבניין להתנהל כ"בית מורכב" ["בתים מורכבים" הם בתים הבנויים ממספר מבנים או אגפים, ולא בניין אחד בלבד].

לעומת זאת, השכנים הנתבעים מהמבנה התחתון טענו כי מדובר בבית משותף אחד, שכל שטחי החצר שלו הם רכוש משותף, שבו רשאים לעשות שימוש כלל בעלי הדירות.

לאחר שקיימה ביקור בבניין ושמיעת עדויות הצדדים, המפקחת על המקרקעין קיבלה את התביעה וקבעה כי הבניין הוא בית מורכב אשר התנהל – וראוי שימשיך להתנהל – בהתאם להוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין.

המפקחת על המקרקעין קבעה כי לפי העדויות, שני המבנים מתנהלים מאז ומעולם כבתים נפרדים, עם דרכי גישה נפרדות. לפיכך, קבעה, יש להורות כי שטחי הרכוש המשותף הסמוכים לכל אחד מהמבנים, העליון והתחתון, יוצמדו אליו. כפועל יוצא מכך, המפקחת קבעה כי לדירות במבנה התחתון לא קיימת זכות לעשות שימוש בשטחים המוצמדים למבנה העליון, ובכלל זה לבנות שביל או מדרגות אשר יחברו בין שביל הגישה לדירותיהם לבין המבנה העליון.

לבסוף קבעה המפקחת כי בעלי הדירות במבנה העליון אחראים לאופן הניהול של השטחים שהוצמדו לו, ועומדת להם הזכות למנוע סלילת דרך שלא הייתה קיימת בשטח זה.

בעלי הדירות במבנה התחתון ערערו לבית המשפט המחוזי על פסק דינה של המפקחת, בין היתר בטענה כי חרגה מסמכותה – אך ערעורם נדחה. בית המשפט המחוזי קבע כי אין להתערב בקביעות העובדתיות של המפקחת בנוגע להפרדה שהתקיימה ובאשר לגבולות סמכותה.

על הכרעה זו ערערו בעלי הדירות במבנה התחתון לבית המשפט העליון – ערעור שהוליד קביעות עקרוניות בנוגע לגבולות סמכות מפקחי המקרקעין וסכסוכי שכנים סביב הרכוש המשותף, אך בשורה התחתונה התוצאה עבור הדיירים במבנה התחתון הייתה זהה. ערעורם נדחה, ונאסר עליהם לעשות שימוש בשטחי המבנה העליון.

השופטת דפנה ברק-ארז, שכתבה את פסק הדין המרכזי בהסכמת השופט עופר גרוסקופף (ובניגוד לדעת המיעוט של השופט מני מזוז, שסבר כי כלל אין לתת למערערים זכות ערעור), ציינה כי הבקשה מעוררת שאלה עקרונית ביחס לפרשנותו של סעיף 59 לחוק המקרקעין – מהו היקף ההוראות שהמפקח על רישום מקרקעין מוסמך לתת בכל הנוגע לרכוש המשותף בבית משותף המוגדר כ"בית מורכב"- בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים? האם הוא מוסמך להורות על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף למבנים או אגפים בבית המורכב, או שמא הוא מוסמך להורות אך על הפרדת ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף בבית המורכב?

בית המשפט קבע כי אין למפקח סמכות לתת הוראות בדבר הצמדה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות ב"בית מורכב", אלא רק לתת הוראות בדבר הפרדה של הניהול וההחזקה ברכוש המשותף, ובהן הוראות לעניין נשיאה בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף וקיום נציגויות נפרדות.

בהתייחס לפרשה שלפנינו, קבעה השופטת דפנה ברק-ארז כי "המפקחת אכן מוסמכת לתת הוראות בדבר הפרדת הניהול בבית המורכב. בהמשך לכך רשאיות הנציגויות החדשות של האגפים המופרדים בבית המורכב לקבל החלטה, בין היתר, לעניין הגבלת השימוש ברכוש המשותף המופרד. בנסיבות העניין ניתן לראות בהחלטתה של המפקחת ככזו הנותנת תוקף לרצונם האמור של בעלי הדירות במבנה העליון".

בהמשך לכך, מאחר שהמפקחת לא הורתה על תיקון של מסמכי הבית המשותף, הורו שופטי העליון על תיקון התקנון, כך שיביא לידי ביטוי את קביעותיה של המפקחת לעניין ההפרדה בין חלקי הבית, ואת חלקי הרכוש המשותף שינוהלו על-ידי כל חלק של הבית המורכב, והנציגויות הנפרדות.