עשיית "דין עצמי" ופינוי בכוח של שוכר – האם מותר לפי חוק?

משכירי דירות נוהגים להוסיף בחוזה השכירות סעיפים הדנים ביכולת האכיפה והוצאת השוכר הסרבן מהנכס, תוך פירוט הפעולות שיינקטו אם וככל יפר השוכר את חוזה השכירות ויסרב לפנות את המושכר.

כך למשל,  בחוזים רבים ישנם סעיפים המורים כי במקרה של אי פינוי הנכס על ידי השוכר, בתום תקופת השכירות או לאחר ביטול החוזה, המשכיר יהיה זכאי להיכנס לנכס בכוח, להפעיל כוח פיזי לצורך פינוי השוכר, לפנות את כל רכושו של השוכר, להחליף מנעול דלת הכניסה, לנתק את הדירה מחשמל, מים, גז וטלפון – כל זאת בטרם נקיטת הליך משפטי.

השאלה הנשאלת היא האם הסעיפים הללו חוקיים ומותרים לביצוע.

חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 מאפשר למחזיק בדין בנכס להשתמש בכוח סביר כדי למנוע את תפיסת הנכס שלא כדין, תוך 30 ימים מיום התפיסה ("פלישה טרייה").

בפסיקת בתי המשפט נקבע כי סעיף פינוי הנכס בכוח סביר ותוך 30 ימים (פלישה טרייה) חל בסיטואציה בה מאן דהוא פולש לנכס מסוים. סעיף זה אינו חל על שוכר נכס, אשר מלכתחילה נכנס לנכס מתוקף חוזה שכירות חוקי, וכי בכל מקרה – משנכנס השוכר לנכס הוא הפך להיות המחזיק בנכס. דהיינו, דינו של שוכר סרבן אינו כדין מסיג גבול.

בנוסף, נקבע כי הצורך בשמירת הסדר הציבורי והימנעות מנטילת החוק לידיים ועשיית דין עצמי גובר על הזכות להגנה על הקניין של בעל הנכס, מן הטעם שהתרת הסדר הציבורי מסכנת את שלום הציבור ועלולה לעודד אלימות. לפיכך, על משכיר הרוצה לעמוד על זכויותיו בנכס לפנות לערכאות משפטיות. עוד נקבע, כי הפעלת כוח אינה נחשבת רק ככוח פיזי בתגרה, אלא גם פעולות כגון ניתוק הנכס מחשמל, מים וגז, החלפת מנעול והוצאת מיטלטלין של השוכר – כל אלה נחשבות כהפעלת כוח.

עוד נקבע בפסיקה (המבדילה בין נכס מגורים לנכס עסקי) כי סעיפים בחוזה שכירות לנכס מגורים, המתירים למשכיר במקרה של הפרת החוזה או תום תקופת השכירות, להיכנס לנכס, להוציא את רכושו של השוכר, להחליף מנעול בדלת הכניסה, לנתק את הדירה מחשמל, מים וגז נוגדים את תקנת הציבור, וככאלה אינם חוקיים. לכן הם בטלים ואין לפעול לפיהם, אפילו אם השוכר הסכים לכך בכתב בחוזה השכירות.

ראה לעניין זה, עניין ת"א (ירושלים) 12058/07 גודניאן נגד דדוש (פורסם בנבו, 7.8.2008), במסגרתו נקבע כי במעשיו הכוחניים של המשכיר הייתה משום פגיעה בזכויות השוכר והתנהגות שלא בדרך מקובלת ובתום לב. משכך, בית המשפט חייב את המשכיר בתשלום פיצויים לשוכר בסך של 2,000 ₪ בגין פעולותיו לפינוי של השוכר ומשפחתו מהמושכר, תוך עשיית דין עצמי וללא כל זכות שבדין.

עוד נראה ת"א 15723/08 טפטה טנגוט תמר ואח' נ' רומנו מנחם (פורסם בנבו, 5.7.2010) במסגרתו נקבע כי המשכיר נקט בדין עצמי בניגוד לדין, דבר שמקים לשוכרים עילת תביעה. בית המשפט חייב את המשכיר אשר גרם נזק למטלטלי השוכרים בפיצוי בסך של 8,000 ₪ וכן פיצוי בגין עוגמת נפש, ופגיעה בכבודם ובפרטיותם של הנתבעים בסך של 20,000 ₪.

לעומת זאת, במקרה בו סירבו שוכרים של חנות בקניון וחנות מרכול בתחנת דלק להתפנות לאחר תום חוזה השכירות, קבע בית המשפט כי בשל היות הנכסים עסקיים, ונוכח סעיפי חוזה השכירות המתירים למשכיר לנתק את הנכס מחשמל, מים וגז – יש לתת תוקף להוראה החוזית. לכן, אם לא יפנו השוכרים את הנכסים יהיה רשאי המשכיר לנתק את הנכס מחשמל, מים וגז.

המסקנה היא שתוכנו של חוזה שכירות אינו חזות הכל, וגם אם מכיל החוזה סעיפים והתניות בלתי חוקיות אשר נוגדות את תקנת הציבור – מנוע המשכיר מלנקוט דין עצמי לצורך פינוי השוכר הסרבן.

האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני.